Tips: Membeli Rumah Second di Jakarta

Alhamdulillah segala urusan membeli rumah sudah terlaksana dengan baik atas izin-Nya. InsyaAllah rumah yang kami beli bisa menjadi tempat tinggal yang membawa  berkah  dan  kebahagiaan  bagi  gue dan suami, juga anak-anak kami nantinya. Amin.

Kami  membeli  sebuah  rumah  second (kalau nggak mau dibilang bekas, hehe, soalnya rumah yang kami beli ini sudah ditempati oleh pemilik lama sejak 1987) di kawasan kecamatan Pasar Minggu, Jakarta Selatan. Buat  gue,  rumah  itu  seperti  halnya jodoh dan pekerjaan. Akan ada waktu  yang  pas  dan jalan yang dirasa begitu dimudahkan untuk satu rumah, sehingga hati anda dengan mantap berkata “It’s it! Let’s take it!”.

Banyak  hal  yang  kami  pelajari dari pembelian rumah ini menyangkut aspek hukum  dan  tata  ruang  dari  sebuah rumah. Maklum, tidak satupun dari gue ataupun  suami  yang  mempunyai latar  belakang  di  bidang  hukum ataupun planologi. So, di blog kali ini gue mau berbagi cerita tentang tips membeli rumah.

1. Definisikan kebutuhan rumah anda
Kali  ini  kita  bercerita  tentang  mimpi.  Yang namanya mimpi, boleh dong mengharap   punya   rumah  yang  lucu-lucu  kayak  model minimalis, model mediterania, ataupun  model  belanda. Dari  yang harganya dalam jangkauan sampe  yang  harganya  di  luar  jangkauan  juga  sah-sah aja. Namanya juga keinginan. Tapi  kalo  dari  awal  anda sudah punya pikiran untuk membeli apartemen, ya ke laut aja. Berarti kita sudah tidak sepemikiran.. ini tips untuk membeli rumah bekas, bukan apartemen.

Anyway, jangan  cuma  mimpi doang. Pada tahap ini sebaiknya kita sudah punya gambaran rumah seperti apa yang kita inginkan. Apakah rumah yang kecil tapi halamannya  luas,  atau  rumah  bertingkat, lalu  ruang apa saja yang kita butuhkan, berapa jumlah ruang yang kita butuhkan, dll.

Kelanjutan  dari tahap ini, kita sebaiknya juga sudah tahu apakah kita akan membeli  rumah  jadi dari developer, atau rumah second, atau mau beli tanah
aja terus bangun rumah sendiri, dll. Semua tergantung kebutuhan.
Tipe  1:      Kalau  anda  merasa bahwa anda adalah tipe orang sibuk, malas
     mikirin  hal  detil dari segala pernak-pernik pembelian rumah ataupun
     membangun  rumah,  dan  tinggal  tau beres, mendingan cari rumah jadi
     dari  developer.  Biasanya rumah-rumah ini terletak di dalam kompleks
     perumahan.  Tapiiii,  ya  terpaksa anda menerima bahwa denah dan tata
     ruang rumah mungkin tidak sesuai harapan anda.
Tipe  2:      Kebalikan tipe 1, kalau anda merasa ingin mendirikan bangunan
     yang  bener-bener  sesuai  selera,  anda bisa membeli sebidang tanah,
     lalu  mendirikan  bangunan  di  atasnya.  Tapiiii,  anda  akan  repot
     setengah  mati  mulai  dari  urusan  jual  beli  tanah,  lalu  urusan
     membangun rumah yang penuh dengan detil.
Tipe  3:      Kalau  anda  nggak  terlalu  suka tinggal di perumahan karena
     biasanya  kalau  tinggal  di  dalam  kompleks  perumahan  “dindingpun
     berbicara”,  tapi  anda  terlalu malas untuk membangun sendiri sebuah
     rumah,  anda  bisa  beli  rumah  second dimana pada umumnya lokasinya
     tidak  di  perumahan. Tapi ingat, kerugiannya adalah terkadang bentuk
     bangunan  tidak  terlalu  sesuai  dengan  harapan. Syukur-syukur kalo
     dapet  yang pas di hati. Selain itu, kita juga harus ngecek keabsahan
     surat-surat  dari  si penjual. Tipe ini lebih praktis dibanding harus
     ngebangun  rumah  sendiri,  tapi  lebih ribet dibanding tipe 1 karena
     harus ngecek keabsahan surat-surat rumah.

Pada  artikel  selanjutnya,  gue hanya membicarakan tentang pembelian rumah
tipe 3.

2. Lokasi
Nah,  setelah  anda  mempunyai  kriteria  rumah yang anda idamkan, sekarang
saatnya  menentukan  lokasi  rumah yang disukai. Kriterianya terserah anda,
apakah  itu  harus  strategis  sehingga  memudahkan akses ke banyak tempat,
apakah  itu  harus  bebas  banjir,  apakah  kondisi air di lokasi baik atau
tidak,  apakah anda suka lokasi yang jauh dari peradaban, apakah anda ingin
lokasi  yang  bergengsi  seperti di menteng atau pondok indah atau kemang..
TERSERAH ANDA!! Btw, inget lho, lokasi yang bergengsi belum tentu oke untuk segala hal.  Contoh:  Meskipun anda punya rumah mewah di Pondok Indah, tapi kalo kantornya di Pulogadung, males juga ya?! jauh Bo!!!

3. Budget & Sumber keuangan
Sekarang  saatnya  menapak  kembali  ke  bumi.  Lihat  kantong  anda  untuk
mewujudkan rumah impian anda, dan sadarlah bahwa tidak selalu apa yang kita
inginkan  bisa menjadi milik kita. Kalau budget anda ndak cukup ya turunkan
kriteria anda. Contohnya begini, kalau budget anda cuma 700 juta, sebaiknya
lupakan sejenak mimpi untuk punya rumah di menteng yang harganya udah bukan
dalam  hitungan  juta  lagi,  tapi  M!!!  Jadi alihkan pandangan anda untuk
mencari rumah idaman di lokasi lain yang harganya terjangkau.

Sumber  pendanaan  juga menjadi  hal  yang  nggak kalah penting.  Harus  jelas dong
bagaimana  anda  akan mendanai pembelian rumah tersebut. Kecuali anda punya
duit  ratusan  juta  bahkan milyaran di tabungan anda, anda harus pinjam ke
bank  dengan  KPR-nya,  atau  pinjam  dari  perusahaan  tempat anda bekerja
(potong  gaji tentunya.. dan biasanya perusahaan memberi fasilitas pinjaman
tanpa  bunga),  atau  minjam  dari  sumber dana terpercaya (bisa orang tua,
teman,  saudara). Apapun pilihan anda pada akhirnya, kalo gue tidak terlalu
merekomendasikan cara yang terakhir.

4. Mulai beraksi: cari informasi rumah yang dijual
Setelah  tahu  dengan  pasti tipe dan lokasi rumah idaman kita dan tentunya
telah  disesuaikan  dengan  kondisi  keuangan  kita,  berarti  satu tahapan
perencanaan telah selesai. Sekarang saatnya bergerak mencari rumah. Cari di
mana?  Banyak..  bisa  dapet  info  dari  koran,  majalah,  tabloid, teman,
agen-agen  properti  kayak  RayWhite  atau  Era,  iklan  developer, ataupun
internet. Di internet, rumah-rumah yang dijual bisa dicari di:
www.lokasy.com, www.rumah123.com, www.propertiproperti.com, www.bursarumah.com, www.rumah4sale.com, www.situsrumah.com, www.bursarumah.com, www.btn.co.id/etalase.asp, www.rumahraya.com/katalog.php
Kalau gue dulu dapetnya dari iklan properti di Kompas, dengan bantuan seorang agen properti.

5. Lakukan Survey lokasi
Setelah  menjatuhkan  pilihan,  langsung  hubungi  si  pemasang iklan untuk
survey  lokasi  rumah.  Kenapa  harus  survey? Karena biasanya kondisi asli
tanah dan bangunan tidak seindah iklannya.

Jika melakukan survey, anda melihat langsung seperti apa rumah incaran anda
dan  bagaimana  lingkungan  sekitarnya.  Lihat apakah benar daerah tersebut
tidak  banjir,  lihat  aksesnya  ke tempat strategis (seperti masjid, toko,
pasar,  dan  kendaraan  umum), bagaimana kondisi airnya, listriknya, apakah
kondisi  bangunan  masih  kokoh  atau  tidak,  bagian  mana saja yang perlu
direnovasi, apakah masih ada areal di sekitar rumah yang memungkinkan untuk
ekspansi,  apakah rumah tersebut cukup cahaya atau tidak, menghadap ke arah
mana,  kira-kira  haunted  apa  tidak,  bagaimana  sejarah  rumah tersebut,
bagaimana kelakuan si empunya rumah yang dahulu.. Well, you decide!

Percaya  deh,  dengan melakukan survey akan ada hubungan batin antara rumah
tersebut dengan anda. Apakah hati anda akan sreg atau tidak.

6. Pergi ke Dinas Tata Kota
Dinas  Tata Kota ada di tingkat propinsi. Kenapa harus? Ya untuk memastikan
pengaruh  master  plan  Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW, dulu Rencana Umum
Tata  Ruang (RUTR)) terhadap rumah. Jadi kita bisa lihat peta situasi rumah
yang akan dibeli.

Cek apakah   calon   rumah  tersebut  terletak  di  kawasan  yang  memang
diperuntukkan  sebagai  wisma,  atau  jalur  hijau,  atau potensial terkena
pelebaran  jalan,  apakah  akan  dibangun  jalan tol, apakah sebagai daerah
resapan,  apakah terkena proyek banjir kanal, apakah termasuk wilayah SUTET
(Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi).

Lalu bisa dilihat juga Garis Sepadan Bangunan (GSB) dan Garis Sepadan Jalan
(GSJ)  di  depan  calon  rumah, apakah sesuai kriteria atau tidak. Kalau ga
salah,  untuk  membangun  sebuah  rumah yang terletak di pinggir jalan yang
lebarnya  6  meter  (cukup  sekitar  2  mobil) maka bangunan harus berjarak
minimal 3 meter dari pinggir jalan.

Yah rada ribet sih, tapi daripada kenapa-kenapa nantinya. Males banget kan?
By the way, dimana sih Dinas Tata Kota itu? Wah, kami juga minta tolong ama
tante  gue  sih  yang  kerjaannya  berhubungan ama Tata Kota. Tapi for your
info, bisa coba dilihat di http://dtk.jakarta-mirror.com/index.php.

7. Pengikatan jual beli
Sudah  makin  mantap  dengan  rumah tersebut? Saatnya mengadakan jual beli.
Bagi  anda  yang belum mampu membayar lunas harga rumah, anda belum bisa ke
tahap  jual  beli.  Anda  harus melalui tahap pengikatan jual beli terlebih
dahulu  dimana  pada  tahap  tersebut  pembeli berkewajiban membayar DP dan
melunasi  sisanya  pada  tenggang  waktu yang disepakati bersama di hadapan
Notaris-PPAT. Penjual juga berkewajiban menjamin bahwa tanah miliknya tidak
dalam  sengketa,  tidak  sedang  diagunkan  ke  Bank, dan tidak akan dijual
kepada pihak lain dalam waktu tersebut. Perjanjian di atas dituangkan dalam
akta pengikatan jual beli.

Sedikit  menyimpang,  gue  akan  inform  sedikit  bedanya Notaris dan PPAT.
Notaris,  bisa  menjadi  mediator  dalam  jual  beli  apapun  kecuali  yang
menyangkut pertanahan, karena itu adalah wewenang dari Pejabat Pembuat Akta
Tanah  (PPAT).  Maka,  kalau  pengikatan  jual  beli  tanah saja masih bisa
dihadapan  seorang  notaris,  tapi  nanti  kalau  mau  melakukan  jual beli
sesungguhnya  (diterangkan  kemudian  dalam  akta  jual  beli), pembeli dan
penjual harus menghadap PPAT.

Tidak setiap Notaris adalah PPAT. Begitu juga sebaliknya. Tidak setiap PPAT
adalah  Notaris.  Selain  PPAT  dari  kalangan  Notaris,  Camat juga berhak
menjadi  PPAT.  Tapi  biasanya  tanah  yang diurus camat adalah tanah girik
(tanah turun temurun yang aktanya udah dibuat sejak jaman belanda).

Balik lagi, selama waktu antara bayar DP ke jual beli sesungguhnya, pembeli
dapat  kusak-kusuk  sana-sini nyari pinjeman sekaligus mengecek kelengkapan
surat-surat  yang berkaitan dengan rumah tersebut. Jika diminta, si penjual
akan  menyerahkan fotokopi sertifikat tanah, fotokopi IMB, dan fotokopi PBB
terakhir.

8. Pergi ke Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Dari  segepok  surat-surat yang berhubungan dengan rumah, yang paling perlu
diperiksa  adalah  sertifikat tanah. Jadi kita harus tahu dong status tanah
tersebut  (hak  milik,  atau  hak guna bangunan, atau hak pakai) dan apakah
tanah  tersebut  tidak dalam sengketa atau tidak (walaupun si penjual telah
menjaminnya  dalam akta pengikatan jual beli). Maka, perlulah kita pergi ke
BPN yang terletak di masing-masing wilayah kotamadya.

Jadi,  sertifikat  tanah  asli  berwarna hijau dan dibuat dua rangkap. Yang
satu  bernama SERTIFIKAT dan dipegang oleh pemilik sedangkan yang satu lagi
disebut  sebagai  BUKU  TANAH  dan  disimpan di BPN. Untuk masyarakat umum,
pengecekan  dapat  dilakukan  di  kantor walikota dengan membawa sertifikat
aslinya.  Lhooooo,  kalo calon pembeli kan belum boleh bawa-bawa sertifikat
aslinya.  Lalu bagaimana? Nah, di situlah gunanya Notaris. Notaris kayaknya
punya jalur khusus untuk mengecek status tanah langsung ke BPN.
Lalu soal status kepemilikan tanah, secara luas ada beberapa, antara lain:

a.    Hak Milik
  Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
     dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial atas tanah.
     Jangka waktu berlakunya hak milik tidak terbatas. Status hak milik
     dapat diberikan kepada Warga Negara Indonesia, Badan-badan hukum yang
     ditetapkan oleh pemerintah seperti bank pemerintah, ataupun kepada
     badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk Pemerintah.

b.    Hak Guna Usaha
  HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
     Negara guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Status
     HGU diberikan kepada Warga Negara Indonesia, dan badan hukum yang
     didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
     Jangka waktu berlakunya HGU: 30 tahun dan dapat diperpanjang paling
     lama 25 tahun, dan apabila waktu tersebut telah berakhir maka HGU
     dapat diperbaharui.

c.    Hak Guna Banguan
  HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas
     tanah yang bukan miliknya sendiri. Status HGU diberikan kepada Warga
     Negara Indonesia, dan badan hukum yang didirikan menurut hukum
     Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Jangka waktu berlakunya HGB:
     30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, setelah waktu
     tersebut berakhir maka HGB tersebut dapat diperbaharui.

d.    Hak Pakai
  Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
     tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau milik orang lain, yang
     memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan. Jangka waktu
     berlakunya adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20
     tahun, atau untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya
     dipergunakan untuk keperluan tertentu. Hak ini diberikan kepada Warga
     Negara Indonesia, Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
     Instansi Pemerintah, Badan hukum yang didirikan menurut hukum
     Indonesia, Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

e.    Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
  Hak milik atas satuan rusun diberikan atas pemilikan rusun. Rumah susun
     adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
     lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
     secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
     satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
     terpisah, terutama untuk tempat hunian atau bukan hunian, yang
     dilengkapi dengan bagian bersama dan tanah bersama.

9. Jual-Beli
Nah,  kalau  dana sudah terkumpul dan hati sudah mantap sekali bahwa status
tanah  tidak  dalam  sengketa  ataupun  diagunkan,  selanjutnya  kita  bisa
melakukan  transaksi  jual beli dihadapan Notaris-PPAT atau PPAT kecamatan.
Setelah  transaksi  dan segala kewajiban pembeli dan penjual dalam membayar
pajak selesai, akan diterbitkan Akta Jual Beli.

Di  sini,  kewajiban  penjual  adalah membayar pajak penghasilan karena dia
telah mendapat uang hasil transaksi penjualan tanahnya sebesar 5% dari NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak). Pembeli juga kena pajak.. yaitu bea perolehan hak
atas  tanah  dan  bangunan  (BPHTB)  yang  besarnya 5% dari NJOP yang sudah
dikurangi  60  juta.  Pembeli  tidak  dikenai  pajak  apapun  jika besarnya
transaksi kurang dari sama dengan 60 juta.

Btw,  NJOP ini sendiri biasanya lebih rendah dari harga pasaran. Jadi kalau
harga  pasaran  700  juta, NJOP yang tertulis di akta jual beli belum tentu
700  juta. Biasanya sih kurang dari itu. Kenapa? Mungkin supaya nggak berat
aja kali ya bayar pajaknya. Gue juga ga tau.

Kalau biaya notaris sih umumnya sama dimana-mana, sekitar 1% dari NJOP.

Well,  sebaiknya  setelah ada transaksi, pembeli cepat melakukan balik nama
atas  sertifikatnya.  Bisa  ngurus  sendiri  ke  BPN atau bisa minta tolong
notaris dengan tambahan biaya, tentunyaaa…

10. Asuransi
Yaaa!!! Selamat rumah telah menjadi milik anda. Sekarang, perlukah asuransi
rumah?  Itu  terserah  kepada anda. Polisnya bisa bermacam-macam. Ada polis
kebakaran,  banjir,  gempa  bumi,  dll.  Kalau  kebakaran  umumnya preminya
sekitar  0,5  hingga  1  per  mil dari harga bangunan sedangkan kalau gempa
bumi, sekitar 1-2 persen dari harga bangunan.

Panjang sekali tulisan gue…